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Mietverträge im neuen Restrukturierungsrecht

(27.10.20)

Vermieter, aufgepasst: Es liegt ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung (StaRUG) vor, der den Rechtssatz „pacta sunt servanda - Verträge sind zu erfüllen“ in Frage stellt. Welchen Wert haben dann noch langfristige Verträge – beispielhaft: Gewerberaummietverträge?

Worum geht es? Das StaRUG setzt die Vorgaben einer europäischen Richtlinie um. Es enthält darüber hinaus aber weitere Reformen, die teilweise eine einschneidende Änderung der Rechtskultur bedeuten könnten. In diesem Zusammenhang sticht insbesondere die Möglichkeit hervor, Verträge auf Schuldnerantrag durch eine gerichtliche Entscheidung zu beenden.

Bei der Antragstellung muss der Schuldner erklären, dass ihm die Zahlungsunfähigkeit droht. Die drohende Zahlungsunfähigkeit ist bisher und auch weiterhin ausreichend, um auf Antrag des Schuldners das Insolvenzverfahren zu eröffnen. Im eröffneten Insolvenzverfahren gelten die §§ 103 ff. InsO, die sich zusammenfassend als „Superkündigungsrechte“ beschreiben lassen. Die Anwendung dieser Rechte ist in eröffneten Insolvenzverfahren oftmals zentral für die operative Restrukturierung von Unternehmen. Daraus folgern die Verfasser des Gesetzesentwurfes, dass auch „präventiv“, also vor dem Gang zum Insolvenzgericht, eine Vertragsbeendigung möglich sein sollte.

Die Vertragsbeendigung kann nicht isoliert beantragt werden, sondern nur zusammen mit einem Restrukturierungsplan. Mit diesem können die Verbindlichkeiten des Schuldners, beispielsweise auch solche aus der Beendigung des Mietvertrages, modifiziert werden. Welche Gläubiger davon betroffen sind und wie intensiv der Eingriff sein soll, wird vom Schuldner ausgewählt – die Gläubiger entscheiden über den Restrukturierungsplan sodann nach bestimmten Mehrheitsregeln. Gläubiger, die den Restrukturierungsplan ablehnen, können überstimmt werden. Vermieter und andere Vertragspartner müssen daher damit rechnen, dass ihr Vertrag mit dem Schuldner beendet und ihr Ausgleichsanspruch nur mit „Cents auf den Euro“ abgefunden wird.

Die beantragte Vertragsbeendigung und der Restrukturierungsplan sollen zusammen „stehen und fallen“; das ist zunächst aus Gläubigersicht eine gute Nachricht, denn es gibt dadurch auch „doppelte Rechtsbehelfsmöglichkeiten“. Es werden sich aus der Sicht des Gläubigers daher nun vielfach diese Fragen stellen (nicht abschließend):

- Ist der Schuldner bereits drohend zahlungsunfähig?

Wenn diese Eingriffsschwelle noch nicht erreicht ist, kommt u.a. eine Vertragsbeendigung nicht in Betracht.

- Gibt es ein schlüssiges Restrukturierungskonzept?

In diesem Zusammenhang verwendet der Regierungsentwurf neue, teilweise unbestimmte Rechtsbegriffe, und fragt u.a. nach der künftigen „Bestandsfähigkeit“ des Schuldners.

- Ist eine Vertragsbeendigung sachgerecht?

Dies richtet sich nach dem Restrukturierungskonzept, das dem Restrukturierungsplan zugrunde liegt: Die Vertragsbeendigung muss dem Konzept dienen.

- Wie sollte ich abstimmen bzw. kann ich mich gegen eine Mehrheitsentscheidung wehren?

Dies richtet sich u.a. danach, ob die Vertragsbeendigung den Vertragspartner – wirtschaftlich betrachtet – schlechter stellt, als er ohne diese Beendigung stünde. Dies setzt u.a. voraus, dass eine komplexe Vergleichsrechnung angestellt wird. Hier ist besondere Vorsicht angebracht: Wenn der Schuldner sich erfolgreich „arm rechnet“, werden die Gläubiger geringere Kompensationen durchsetzen können.

Fazit:

Die vorinsolvenzliche Vertragsbeendigung ist neu im Werkzeugkoffer der Sanierungsinstrumente. Ob der Eingriff aus Gläubigersicht hingenommen werden kann, dürfte jedoch schwer kalkulierbar sein. Denn es fehlt im vorinsolvenzlichen Szenario noch die Orientierung durch den Referenzrahmen der Insolvenz. Und die Informationen, die der Gläubiger für eine rationale Entscheidung (Mitmachen oder Streiten?) benötigt, werden diesem vielfach nicht klar zutage liegen. Der Regierungsentwurf bedeutet in diesem Zusammenhang ein erhebliches Risiko für die Gläubiger und, spiegelbildlich, eine substantielle Gestaltungsmöglichkeit für den Schuldner.