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Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Miete: Hat der Gesetzgeber endlich Klarheit geschaffen?

(22.12.20)

Die Pandemie hat schwerwiegende Auswirkungen auf den Gewerberaummietmarkt. Zahlreiche Gewerberaummieter zahlen wegen der hoheitlich erzwungenen Laden- und Lokalschließungen keine oder nur eine geminderte Miete an ihre Vermieter. Die wiederkehrenden hoheitlichen Schließungen von Einzelhandel, Gaststätten, Kinos, Fitnesscentern etc. bedeuten sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine Bedrohung der wirtschaftlichen Existenz.

Der Gesetzgeber hat sich für die Gewerberaummiete im Frühjahr 2020 darauf beschränkt, das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs zeitweise auszusetzen. Nach Auskunft des Bundesjustizministeriums war damals hingegen nicht beabsichtigt, die Frage zu klären, ob und in welchem Umfang die Mietzahlungspflicht pandemiebedingt ausgesetzt ist. Der Gesetzgeber handelte wohl im Vertrauen darauf, dass sich für diese „Kollateralschäden” schon nach geltendem Recht sachgerechte Lösungen ergeben würden.

Diese Erwartung bestätigte sich indessen nicht!

Eine einheitliche Linie in Rechtsprechung und Literatur zu den Auswirkungen dieser Jahrhundert-Pandemie auf die Gewerberaummiete konnte sich nicht kurzfristig etablieren. Gleichzeitig sehen sich Vermieter und Mieter einer komplexen Gemengelage von Interessen, wie der gesamtgesellschaftlichen Aufgabe der Bekämpfung der Pandemie und der gerechten wirtschaftlichen Folgenverteilung gegenüber, in denen ihnen das Recht bisher keine klare Orientierungshilfe zur Seite stellt. Dies hat für die Planungssicherheit des Immobilienmarktes negative Konsequenzen.

Der Gesetzgeber bemüht sich nun - endlich - Klarheit zu schaffen: Am 17. Dezember 2020 wurde ein „Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19-Pandemie“ vom Bundestag verabschiedet und tritt voraussichtlich noch in diesem Jahr in Kraft.

Um die Unsicherheiten zu beseitigen, wurde geregelt, dass § 313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage, grundsätzlich Anwendung findet (vergl. Bundestags-Drucksache 19/25322).

Damit soll – nach der Gesetzesbegründung – an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert werden!

Es sei davon auszugehen, dass Belastungen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie regelmäßig weder der Sphäre des Vermieters noch des Mieters zuzuordnen seien. Zu berücksichtigen sei auch, ob der Mieter öffentliche Zuschüsse erhalten, Kurzarbeit angemeldet oder Wareneinkauf erspart hat, mit denen er die Umsatzausfälle jedenfalls teilweise kompensieren kann. § 313 BGB gewähre keine Überkompensation (vergl. Bundestags-Drucksache 19/25322).

Es wurde außerdem eine Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann.

Fazit:

Im Ergebnis wird die Position der Gewerberaummieter hierdurch zumindest insofern gestärkt, als klargestellt wurde, dass diese – entgegen einzelnen Äußerungen – das Verwendungsrisiko der Mietsache nicht allein zu tragen haben. Indessen ist damit noch nicht gesagt, unter welchen Voraussetzungen in welcher Höhe eine Kürzung der Miete zulässig ist, da § 313 BGB subsidiär gilt und eine komplexe rechtliche Interessenabwägung erfordert. Kritisch ist auch, dass sowohl große institutionelle als auch private Vermieter durch Mietkürzungen ihrerseits wiederum in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten könnten, was in die Abwägung einzustellen sein wird.